Investir en SCPI : les ratios importants

Investir dans l’ d’entreprise est à la portée de tout le monde grâce aux (Société Civile de Placement Immobilier). Pour les particuliers, l’investissement dans l’immobilier locatif est assez commun mais investir dans l’immobilier d’entreprise et plus complexe.
Les SCPI permettent d’investir facilement dans l’immobilier d’entreprise avec un montant minimum assez faible et une bonne diversification.

investir-immobilier-entreprise-scpi La sélection d’une SCPI dans laquelle investir nécessite une analyse, tout comme l’investissement dans un bien immobilier classique. Une fois, le choix de la SCPI fait, vous n’avez plus à vous en souciez car toute la gestion est effectuée par une société de gestion. Il vous suffit alors de recevoir les loyers chaque mois et de les déclarer chaque année dans votre déclaration de revenus. C’est un des grand avantage des SCPI, la facilité de gestion.

Le plus important est donc « comment bien choisir la SCPI dans laquelle investir« . Pour cela, voici quelques ratios à prendre en compte pour comparer les SCPI entre elles et choisir celle qui aura le plus de chance de distribuer un dividende intéressante pendant de longues années.

Taux de distribution ou rendement de la SCPI


Le taux de distribution est le ratio le plus connu et le plus utilisé. Evidemment, tout le monde souhaite acheter la SCPI qui rémunère le mieux ses associés.
Le taux de distribution représente le rendement de la SCPI, c’est à dire le montant du dividende/valeur de la part.

Attention à ne pas utiliser que le rendement pour sélectionner les SCPI dans lesquelles vous allez investir. Selon la gestion de la SCPI, le dividende versé une année n’est pas forcément représentatif des dividendes qui seront versés dans le futur.
Investir dans une SCPI est un investissement à long terme, il faut donc bien analyser la pérennité du dividende. Certaines SCPI auront de la marge pour augmenter régulièrement leur dividende, à l’inverse, d’autres peineront à le maintenir et seront forcés de le baisser.

Pour analyser une SCPI et estimer le rendement futur, il faut prendre en compte le taux de distribution, le taux d’occupation financier (TOF), le report à nouveau (RAN) et les provisions pour grosses réparations (PGR) de la SCPI.

Le taux d’occupation financier de la SCPI (TOF)
Le taux d’occupation financier représente le rapport entre les loyers perçus et les loyers qui seraient perçus si les immeubles étaient tous loués.
Ce taux permet d’avoir une évaluation financière du manque à gagner lié aux vacances locatives du parc immobilier.

Un TOF bas signifie que de nombreux locaux ne sont pas louée et donc une vacance locative importante.
Un taux d’occupation financier bas dégrade le rendement de la SCPI.
Une SCPI avec un TOF haut signifie qu’elle exploite efficacement son parc immobilier et que la vacance locative est faible.

Attention, à mettre en perspective ce taux d’occupation financier. Un taux d’occupation financier dégradé peut être temporaire et justifié ou non.
Par exemple, si un locataire qui représentait une grande part des revenus est parti ou si le principal immeuble est en cours de travaux, cela signifie que la SCPI pourra voir son TOF s’améliorer dans le futur ainsi que son rendement.
A contrario, si la SCPI possède de nombreux immeubles non loués et qu’elle peinne à trouver des locataires, rien ne garanti une amélioration du TOF, ni du rendement de la SCPI.

Les SCPI récentes ont généralement un meilleur taux d’occupation fiancier que les SCPI plus anciiennes car elles n’ont pas eu à gérer le turn-over des locataires.

RAN (Report à nouveau)
Le report à nouveau représente le bénéfice accumulé qui n’a pas été distribué aux associés. C’est une réserve qui permet à la SCPI de lisser le taux distribuer en cas de baisse du rendement locatif.
Exemple : si l’un des immeubles de la SCPI doit subir des travaux entre 2 locataires, les loyers perçus par la SCPI baisseront pendant la période sans locataire. La SCPI puisera alors dans le RAN afin de maintenir une politique de distribution similaire à celles des années précédentes.

Le report à nouveau est un indicateur important qui permet d’évaluer la politique de distrubtion de la SCPI à long terme.
Une SCPI avec un report à nouveau important aura davantage de marge de manoeuvre qu’une nouvelle SCPI qui n’en a pas.

Le RAN est un montant mais il est souvent exprimé en pourcentage du revenu annuel ou en nombre de jours.

PGR (Provisions pour Grosses Réparations)
Dans le cadre de la gestion de son parc immpbilier, une SCPI est amené à faire des gros travaux dans ses immeubles si cela est nécessaire.
Ces travaux ont un coût et la société de gestion de la SCPI est censé les anticiper en mettant de côté de l’argent chaque année en vue des futurs gros travaux.

Comme pour le report à nouveau, cette provision permet de créer une réserve est de lisser le montant versé aux associés en cas de travaux importants.

L’application des nouvelles normes environnementales représentent un coût non négligeable lors de la construction ou la refection d’immeuble.
Les SCPI prennent en compte ces critères (ex : PFO2) car les locataires sont de plus en plus attentifs aux critères « énergétiques ».

Le montant du PGR doit être analysé en fonction du parc immobilier de la SCPI. En effet, si les immeubles sont anciens et n’ont pas subit de travaux depuis longtemps, les coûts des futurs travaux seront importants et le PGR devra en conséquence être élevé.

Le ratio PGR / nombre d’immeuble, vous permet d’avoir une idée du montant moyen provisionné pour chaque immeuble. A mettre en perspective avec la taille des immeubles.

Valeur vénale d’un immeuble
La valeur vénale d’un immeuble est évaluée par expertise indépendante exercée par un expert agréé par l’. « La valeur vénale d’un immeuble locatif pour une SCPI est le prix présumé qu’accepterait de donner un investisseur éventuel dans l’état et le lieu où se trouve cet immeuble. » (Art. 3-1 – Arrêté du 26 avril 1995)

Valeur de réalisation d’une SCPI
La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société.
La valeur de réalisation est donc la valeur que devrait récupérer la SCPI si elle vendait l’intégralité de ces immeubles.
Cette valeur de réalisation peut être calculée par part de la SCPI.

Valeur de reconstitution d’une SCPI 


La valeur de reconstitution est le montant nécessaire pour créer une société depuis 0 possédant le même patrimoine.
La valeur de reconstitution est donc égale à la valeur de réalisation (valeur de l’ensemble des immeubles) augmentée des frais générés par une reconstitution de son patrimoine et de sa trésorerie. En effet, les frais nécessaires à l’achat d’une cinquantaine d’immeubles ne sont pas nuls.
Cette valeur de reconstitution peut être calculée par part de la SCPI.

Le prix de souscription doit être compris entre la valeur de réalisation d’une SCPI par part et la valeur de reconstitution d’une SCPI par part.
Si le prix de souscription est inférieur à la valeur de réalisation, cela signifie que la SCPI a du mal à lever de l’argent et/ou que la valeur de réalisation n’a pas été actualisée.
Si le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution de la SCPI, cela signifie que vous payez un surplus pour souscrire à cette SCPI.

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