Faut-il investir dans l’immobilier avec la loi Pinel ?

Dispositif de défiscalisation Pinel

La loi est un dispositif de qui ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités.

Investir dans un bien immobilier Pinel est-il rentable ? La réduction d’impôts est-elle suffisamment intéressante ? Faut-il mieux investir dans l’immobilier neuf avec la loi Pinel ou dans l’immobilier ancien ? Nous faisons le point dans cet article.

En France, les logements locatifs privés sont majoritairement détenus par des particuliers. Les investisseurs institutionnels (assureurs, caisses de retraite, mutuelles, etc.) ne détiennent que 3% du parc locatif libre en 2018 contre 18% en 1984. Ils se sont désengagés du marché des logements pour des raisons de rentabilité et le déséquilibre juridique bailleurs/locataires.

Le marché des logements locatifs est donc un marché ouvert aux investisseurs particuliers et très prisés par ceux-ci car :
1) L’immobilier est souvent perçu en France comme une valeur refuge « qui ne peut que monter »
2) Les investisseurs particuliers ont été fortement incités à investir dans l’immobilier locatif via des dispositifs fiscaux permettant de réduire ses impôts (Pinel, , , , , , ). Quasiment tous les ministres du logement ont donné leur nom à une loi de défiscalisation immobilière censé stimuler la construction ou la réhabilitation des logements privés.

Le dispositif fiscal Pinel

Le dispositif d’investissement Pinel permet à un particulier souhaitant investir dans l’immobilier locatif de déduire fiscalement une partie du montant de son investissement, à condition de le louer à un loyer modéré.

Le dispositif Pinel est destiné à développer une offre locative (respectant les normes de construction et d’isolation) avec des conditions portant sur les revenus des locataires, le montant des loyers et la localisation du logement. Voici les plafonds de loyers mensuels que doivent respecter les investisseurs Pinel lorsqu’ils louent leur logement :

Zone Pinel
Plafond loyer mensuel 2020
Zone A Bis 17,17 € / m²
Zone A 12,75 € / m²
Zone B1 10,28 € / m²
Zone B2 / C 8,93 € / m²

La réduction d’impôts Pinel

L’incitation principale de l’investissement Pinel provient de la réduction d’impôt qui est proposée. Le montant total de la réduction d’impôt dépend du montant de l’investissement et de l’engagement de durée de location :

  • 12% du montant investi pour un engagement de location de 6 ans
  • 18% du montant investi pour un engagement de location de 9 ans
  • 21% du montant investi pour un engagement de location de 12 ans

La valeur d’achat est plafonnée à 5 500 €/m² dans une limite globale de 300 000€.

Où sont situés les investissements Pinel ?

Selon l’Inspection Générale des Finances, les investissements Pinel représenteraient plus de 48 % des ventes de logements neufs entre 2014 et 2017 et ceux-ci seraient principalement situés en zone B1. Les investissements Pinel à Paris intra-muros représentent moins de 1% des dispositifs Pinel. Le plafonnement des loyers et la limite d’investissements étant particulièrement impactant à Paris.

Zone Localisation Proportion
Zone A et A bis A bis : Paris et proche banlieue.
A : 76 communes d’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
30%
Zone B1 La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer). 57%
Zone B2 Les villes de plus de 50.000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture 13%
Zone C Reste du territoire, non éligible à la loi Pinel jusqu’en 2016, sauf exceptions en 2017 et en 2018. 1%

Qui investi dans le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel promettant une réduction d’impôts, c’est sans surprise les ménages les plus imposés qui investissent dans l’immobilier Pinel. Le revenu net imposable médian d’un investisseur Pinel est de 66 760 € et plus de la moitié des investisseurs Pinel font partie du dernier décile de revenu fiscal de référence.

Répartition des revenus nets imposables des investisseurs par décile
Répartition des revenus nets imposables des investisseurs par décile

Le Pinel est-il un investissement rentable ?

Un investissement se doit d’être rentable et pour calculer cette rentabilité, il faut bien prendre en compte l’ensemble des coûts et l’éventuelle revente. Un investissement immobilier doit dégager une rentabilité suffisante pour rembourser tout ou partie de l’emprunt.

Le principal avantage de l’investissement Pinel comparé à un investissement dans l’immobilier ancien, c’est la réduction d’impôt. Cette économie fiscale est la principale motivation des investisseurs en Pinel qui ont tendance à éclipser l’analyse du rendement locatif et de la plus ou moins-value en cas de revente.

Si la rentabilité d’un bien Pinel hors effet revente est supérieure à la rentabilité d’un bien ancien, l’impact de la revente annule ce bénéfice.  Les biens Pinel neufs sont vendus à des prix bien plus élevés que les biens anciens. La décote moyenne de l’ancien par rapport au Pinel est ainsi estimée à 32 % dans une même zone cadastrale. Ce niveau de décote n’est pas spécifique au Pinel. Plus globalement, les prix de vente de biens immobilier non neufs sont inférieurs de 28% aux prix des biens neufs dans une même section cadastrale. Si les prix de vente en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) sont bien plus élevés que les biens anciens lors de la vente par le promoteur, la différence de prix s’estompe lors de la revente. L’analyse des ventes DVF montre que le prix de vente d’un logement construit il y a 10 ans ne diffère pas significativement du prix moyen des logements situés dans la même section cadastrale. Pour faire simple, un bien immobilier neuf perd quasiment 1/3 de sa valeur le jour où vous ouvrez la porte, tout comme une voiture neuve.

Cette surcote de l’immobilier Pinel entame fortement la rentabilité de l’opération à terme et annule l’intérêt de la réduction d’impôts.

L’Inspection Générale des Finances à fait plusieurs simulations de prix pour comparer un investissement dans l’immobilier Pinel avec un investissement dans l’ancien selon plusieurs scénarios de variations de prix. Pour qu’un investissement Pinel ait une rentabilité positive avec une revente à 9 ans, il faut une augmentation des prix de l’immobilier de 1,2% par an, soit 11% d’augmentation cumulée. Le tableau ci-dessous montre également que même si l’on comptabilise la réduction d’impôts, l’investissement dans l’immobilier Pinel est moins rentable que l’investissement dans l’immobilier ancien, dans quasiment tous les scénarios (excepté celui d’une forte baisse de l’immobilier de 23% sur 9 ans).

Rendement global des investissements selon le prix de revente
Rendement global des investissements selon le prix de revente

Selon l’IGF : « Pour l’investisseur, l’effet psychologique de la réduction fiscale occulte une rentabilité globale négative en l’absence de hausse du prix de l’immobilier »

En prenant en compte la revente du bien immobilier, il est en moyenne plus rentable d’investir dans l’immobilier ancien que d’acheter un bien Pinel à un promoteur. Cependant, cela ne signifie pas que tous les programmes de vente de biens Pinel ne sont pas rentables. Comme pour tout investissement dans l’immobilier, il faut étudier la localisation du bien, comparer le prix de vente à celui des biens similaires et calculer la rentabilité à terme en prenant des hypothèses de revalorisation réalistes et non celles proposées par votre intermédiaire financier.

Le dispositif Pinel est-il efficace ? permet-il de réduire les loyers ?

Si le dispositif Pinel n’est pas une solution viable pour l’investisseur en immobilier, on pourrait au moins espérer qu’il ait permis une réduction des loyers dans les zones tendues, il n’en est rien. L’Inspection Générale des Finances à comparé la baisse des loyers liée au plafonnement des loyers Pinel par rapport au coût de la réduction d’impôt pour l’État. Le dispositif Pinel permet une économie de loyers de 107 millions d’euros pour un coût total pour l’Etat de 1147 millions d’euros. La réduction de loyer permise par le dispositif Pinel représente donc 9,3 % du coût de la réduction d’impôt.

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